Das Problem
Pegnitz (rund 13.600 Einwohner im Landkreis Bayreuth) hat ein ungewöhnliches Wohnproblem: Die Mieten sind im Vergleich günstig — laut ImmobilienScout24 lag die durchschnittliche Kaltmiete im 1. Quartal 2026 bei 8,48 €/m² und damit unter dem deutschen Durchschnitt von 9,23 €/m². Knapp ist nicht der Preis, sondern das Angebot. Die Stadt besitzt nach eigener Aussage derzeit keine Bauparzellen mehr in ihrem Eigentum, die Nachfrage nach Wohnraum ist aber groß. Erschwerend kommt hinzu: Übergeordnete Behörden genehmigen neue Baugebiete nur noch, wenn die Stadt in einem ständig andauernden Prozess versucht, vorhandene Grundstücke einer Bebaubarkeit zuzuführen (Innenentwicklung vor Außenentwicklung). Mehrere Baugebiete sind bereits in Entwicklung (Übersicht u. a. auf baupilot.com/pegnitz). Es fehlt aber an einem systematischen Hebel, um Leerstand und Baulücken im Bestand für bezahlbares Wohnen zu aktivieren.
Warum es zählt
Wohnraum ist Daseinsvorsorge: Wer in Pegnitz keine bezahlbare Wohnung findet, zieht weg — Familien, Pflegekräfte und junge Menschen, die der Ort braucht. Weil die Mieten moderat sind, geht es nicht um Preisdämpfung, sondern um spürbar mehr verfügbares Angebot über Innenentwicklung statt neuem Flächenverbrauch.
Lösung
Drei Wege lassen sich kombinieren, jeder mit realer Förderung im Rücken. Erstens Innenentwicklung: leerstehende Gebäude und Baulücken erfassen und zu Wohnraum umbauen — der Pfad, den die übergeordneten Behörden für neue Baugebiete sehen wollen und den die Förderinitiative 'Innen statt Außen' mit einem erhöhten Fördersatz von grundsätzlich 80 Prozent belohnt; das ISEK 'Pegnitz 2030' liefert dafür die nötige strategische Grundlage. Zweitens kommunaler Mietwohnraum über das KommWFP oder eine Partnerschaft mit der BayernHeim GmbH. Drittens private Bauwillige und Familien über das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm und die KfW-Förderung 'Wohneigentum für Familien' unterstützen. Diese Wege ersetzen keine Entscheidung; der Stadtrat wählt aus.
Zahlen & Belege
Durchschnittliche Angebots-Kaltmiete laut ImmobilienScout24-Mietspiegel; Pegnitz liegt unter dem deutschen Durchschnitt. Knapp ist das Angebot, nicht der Preis.
QuelleBeim Kommunalen Wohnraumförderungsprogramm setzt sich die Förderung aus Zuschuss und optionalem zinsverbilligtem Darlehen zusammen; die genaue Höhe wählt die Regierung von Oberfranken im Bewilligungsverfahren.
QuelleÜber die Förderinitiative 'Innen statt Außen' der Städtebauförderung; Voraussetzung ist ein ISEK — das hat Pegnitz (beschlossen 26.4.2017).
QuelleDer Plan
Drei Wege lassen sich kombinieren, jeder mit realer Förderung im Rücken. Erstens Innenentwicklung: Leerstehende Gebäude und Baulücken erfassen und zu Wohnraum umbauen — genau der Pfad, den die übergeordneten Behörden für neue Baugebiete sehen wollen und den die Förderinitiative "Innen statt Außen" der Städtebauförderung mit einem erhöhten Fördersatz von grundsätzlich 80 Prozent belohnt. Pegnitz hat mit dem ISEK "Pegnitz 2030" bereits die strategische Grundlage, die für Städtebaufördermittel Voraussetzung ist. Zweitens kommunaler Mietwohnraum: Über das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP) kann die Stadt selbst preisgünstigen Mietwohnraum bauen, umbauen oder leerstehende Gebäude erwerben und zu Wohnungen machen — mit Zuschuss plus zinsverbilligtem Darlehen über die BayernLabo. Alternativ kann die staatliche BayernHeim GmbH als Partner geförderte Wohnungen errichten, wie in Kulmbach und Eichstätt. Drittens private Bauwillige und Familien unterstützen: Über das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm und die KfW-Förderung "Wohneigentum für Familien" (KfW 300) bekommen Familien mit kleinen und mittleren Einkommen verbilligte Kredite für selbstgenutzten Wohnraum — das aktiviert private Bautätigkeit auf den vorhandenen Flächen. Diese Wege ersetzen keine Entscheidung; sie zeigen, was finanzierbar wäre. Der Stadtrat wählt aus.
Meilensteine
Bestand sichtbar machen
Leerstand und Baulücken im Stadtgebiet erfassen (Innenentwicklungspotenziale), aufbauend auf dem ISEK 'Pegnitz 2030' und der bestehenden Baugebiete-/Baubewerber-Übersicht (baupilot.com/pegnitz).
Förderweg festlegen
Im Stadtrat klären, ob Pegnitz selbst baut (KommWFP), mit der BayernHeim GmbH kooperiert oder primär private Bautätigkeit über Zinsverbilligung/KfW anstößt.
Antrag bei der Regierung von Oberfranken
Bewilligungsstelle für kommunalen Wohnungsbau ist die Regierung von Oberfranken (Sachgebiet 35 Wohnungswesen, Bayreuth). Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden.
Umsetzung und Belegung
Über das KommWFP setzt sich die Förderung aus Zuschuss (bis 30 % Neubau, bis 40 % Bestand/Modernisierung) und optionalem zinsverbilligtem Darlehen (bis 60 %) zusammen; Mieten werden so gesetzt, dass besonders einkommensschwache Haushalte profitieren. Die genauen Bindungs- und Eigenanteilsvorgaben legt die Regierung von Oberfranken im Bewilligungsverfahren fest.
Ziele
Mehr verfügbares Wohnangebot über Innenentwicklung
Spürbar mehr Angebot schaffen, indem Leerstand und Baulücken im Bestand aktiviert werden — statt neuem Flächenverbrauch.
Leerstand und Baulücken sichtbar machen
Innenentwicklungspotenziale im Stadtgebiet systematisch erfassen, aufbauend auf dem ISEK und der bestehenden Baugebiete-Übersicht.
Den passenden Förderweg im Stadtrat festlegen
Klären, ob Pegnitz selbst baut (KommWFP), mit der BayernHeim GmbH kooperiert oder private Bautätigkeit über Zinsverbilligung/KfW anstößt.
Wohnraum auch für einkommensschwächere Haushalte
Bei kommunalem Mietwohnraum die Mieten so setzen, dass besonders einkommensschwache Haushalte profitieren — Familien, Pflegekräfte und junge Menschen halten.
Förderwege
- Kommunales Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP) — Bayern/BayernLaboöffnen
- Einkommensorientierte Förderung (EOF) für Mietwohnungen — Bayernöffnen
- Förderinitiative 'Innen statt Außen' (Städtebauförderung) — Bayernöffnen
- Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm (Eigenwohnraum) — BayernLaboöffnen
- KfW 300 'Wohneigentum für Familien — Neubau' — KfW (Bund)öffnen
- BayernHeim GmbH — staatliche Wohnungsbaugesellschaft (Partner für Kommunen)öffnen
Erste Schritte
- 1Innenentwicklungspotenziale erfassen: Leerstand und Baulücken im Stadtgebiet systematisch sichtbar machen, aufbauend auf dem ISEK.
- 2Im Stadtrat klären, welcher Förderweg passt — selbst bauen (KommWFP), mit der BayernHeim GmbH kooperieren oder private Bautätigkeit (Zinsverbilligung/KfW) anstoßen.
- 3Frühzeitig die Regierung von Oberfranken (Sachgebiet 35 Wohnungswesen, Bayreuth) als Bewilligungsstelle für eine Beratung kontaktieren — der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden.
SWOT
- Mieten moderat und unter dem deutschen Durchschnitt (8,48 €/m² im Q1/2026 vs. 9,23 €/m²) — gute Ausgangslage für bezahlbares Wohnen
- ISEK 'Pegnitz 2030' bereits beschlossen (26.4.2017) — die Voraussetzung für Städtebaufördermittel ist erfüllt
- Mehrere Baugebiete bereits in der Entwicklung; Übersicht über baupilot.com/pegnitz vorhanden
- KommWFP und 'Innen statt Außen' fördern genau den von den Behörden geforderten Innenentwicklungspfad mit hohen Fördersätzen
- BayernHeim GmbH als möglicher Partner, der Bau und Vermietung übernimmt (Modell Kulmbach/Eichstätt)
- Private Bautätigkeit über Zinsverbilligung und KfW 300 zusätzlich aktivierbar
- Stadt besitzt derzeit keine Bauparzellen mehr in ihrem Eigentum
- Kein systematisch sichtbares Leerstands-/Baulückenkataster als Hebel für die Innenentwicklung
- Knappes Angebot trotz vorhandener Nachfrage — Verfügbarkeit ist der Engpass, nicht der Preis
- Lange Sozialbindungen (40/55 Jahre bei EOF) und Eigenanteil belasten den kommunalen Haushalt
- Förderprogramme sind budgetbegrenzt — die Regierung wählt Maßnahmen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel aus
- Baukosten und Zinsen können geplante Projekte verteuern oder verzögern
Andere Städte & Programme
Kulmbach
Die staatliche BayernHeim GmbH baut auf dem ehemaligen Bahnhofsareal im Stadtteil Melkendorf 58 bezahlbare Wohnungen (52 davon gefördert) für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen.
Quelle öffnenEichstätt
Im Wohngebiet Blumenberg-West realisierte die BayernHeim GmbH 111 geförderte Wohnungen (Richtfest für 111 bezahlbare Wohnungen) — ein Beispiel für geförderten Mietwohnraum in einer Stadt ähnlicher Größe wie Pegnitz.
Quelle öffnen
Wirtschaftlichkeit & Szenarien
Harte Einzelbeträge für ein konkretes Pegnitzer Projekt lassen sich seriös erst nach Planung beziffern — jede genaue Zahl hier wäre erfunden. Sourcebar ist die Förderstruktur: Beim KommWFP setzt sich die Förderung aus Zuschuss (bis 30 % Neubau / bis 40 % Bestand/Modernisierung) und optionalem zinsverbilligtem Darlehen (bis 60 %) zusammen, ausgewählt von der Regierung von Oberfranken im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel. Bei der Innenentwicklung über 'Innen statt Außen' übernimmt die Städtebauförderung grundsätzlich 80 % der zuwendungsfähigen Kosten. Wählt die Stadt den Weg über die BayernHeim GmbH, liegt das Investitionsrisiko bei der staatlichen Gesellschaft statt beim Stadthaushalt. Der wirtschaftliche Nutzen liegt weniger in einer schnellen Rendite als in Daseinsvorsorge: verfügbarer Wohnraum hält Familien, Pflegekräfte und junge Menschen im Ort.
Quellen
- Stadt Pegnitz — Bauen & Wohnen (keine Bauparzellen im Eigentum, Innenentwicklung Voraussetzung, Baulücken)
- Stadt Pegnitz — ISEK 'Pegnitz 2030' (beschlossen 26.4.2017)
- baupilot.com — Baugebiete und Grundstücke in Pegnitz
- Mietspiegel Pegnitz 2026 (Q1 2026: 8,48 €/m², unter dem deutschen Durchschnitt von 9,23 €/m²) — ImmobilienScout24
- StMB Bayern — Kommunales Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP): Zuschuss/Darlehen, Erwerb leerstehender Gebäude→Wohnraum
- Regierung von Oberfranken — Kommunaler Wohnungsbau: Bewilligungsstelle, Fördersätze, Antrag vor Beginn
- StMB Bayern — Einkommensorientierte Förderung (EOF): 40/55 Jahre Sozialbindung, mind. 15 % Eigenkapital
- StMB Bayern — Förderinitiative 'Innen statt Außen' / Flächen schonen (Fördersatz grundsätzlich 80 %)
- Bauen Bayern — Eigenwohnraumförderung / Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm (1/3 Kosten, 5.000 €/Kind, +25 % Grenzen seit 01.09.2023)
- KfW 300 — Wohneigentum für Familien (Neubau): Konditionen, Einkommensgrenze 90.000 € + 10.000 €/Kind
- StMB Bayern — BayernHeim GmbH (2018 gegründet; mehrere tausend Wohnungen in Bau/Planung)
- StMB Bayern — Pressemitteilung: BayernHeim baut 58 Wohnungen in Kulmbach (52 gefördert, Melkendorf, ehem. Bahnhofsareal)
- BayernHeim GmbH — Projekt Eichstätt Blumenberg-West (Richtfest für 111 bezahlbare Wohnungen)